北京买房：去丰台区怎么买房？纯攻略长文

jeff963 · 发表于 2023-4-12 21:57:14

在丰台买房，除了丽泽、科技园，还有哪些板块可以买？能不能挑出一些新的板块，别人不知道的情况下，能不能捡到一些笋盘？

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一、重点片区：

1.玉泉营-草桥-角门-公益西桥：
（1）地铁方便，10号线沿线和4号线沿线，10号线直达CBD、4号线直达金融街和中关村。未来还有 19号线经过草桥，可3站直达金融街。
（2) 附近有京开高速和南三环两条主要快速路，可通过开车快速到达其它主要区域。
（3) 片区属于丰台老城区，配套相对成熟，次新可选择范围广。
(4) 离丽泽地理距离近，受益于丽泽片区的商业发展以及相对的产业支撑。
2.丰台科技园-郭公庄-花乡：
（1）背靠丰台科技园，有一定产业支撑。
（2）片区新房和次新扎堆，整个片区环境较好，属于近年新开发区域。
3.青塔-岳各庄-郭庄子：
（1）片区商业配套成熟，生活方便。处于西四环和莲石路交界处，开车出行方便。
（2）片区内不同预算都有丰富的选择，既有次新也有老破小，片区成交量较大，流通性好。
（3）离海淀较近，适合在海淀西部上班的人群。未来11号线开通会在青塔设站，结束此区域地铁空白，对此区域价值提升明显。
4.新宫：
（1) 19号线年底开通后，新宫作为4号线和19号线的换乘站，将成为丰台南部重要的交通枢纽，未来19号线3站到金融街，4号线直达中关村，两站换乘10号线直达CBD。
（2）2025年新宫附近会建成南苑森林湿地公园，改善区域环境。

二、区域特点：

丰台区是城六区中东西向最长的一个区。河东和河西呈现较大的发展差异。河西目前还是待发展阶段。河东以北京中轴线为界限，西边主要承接海淀西城的外溢需求，丰台西南也是丰台区重点发展的区域。东边发展较慢且次新较少，暂不具体分析。
丰台的产业在城六区中属于偏弱。在丰台置业除了在丰台本区上班的需求外，主要还是考虑交通的便利性，是否可以通过开车、地铁等方式快速到达其它核心产业区至关重要。
因建设缓慢，丰台的道路交通并不发达，更加凸显了10号线、4号线、19号线、西南四环、西南三环、京开高速在丰台交通版图中的重要性，尽量选地铁和快速路沿线的房子。另外还需关注片区的商业医疗成熟度。优选商业片区成熟+交通方便的片区。

三、产业结构：

丰台之前之于北京市的核心功能一个是服务保障、一个是交通枢纽。服务保障即丰台是北京的生活物资批发地，衣服、食品都要从丰台分发到北京各地。
早期疏解的大红门服装批发市场，包括新发地，旧机动车交易市场、纺织服装鞋帽市场、家具建材市场、花卉市场都在丰台。交通枢纽即北京南站、北京西站、六里桥长途车站等交通枢纽也都位于丰台区。丰台之前的高端商业基础相比海淀和朝阳差距较大。之前的产业布局一直都是中低端产业。
目前丰台重点发展的产业区为“丽泽金融商务区”“中关村丰台园东区”“首都商务新区”，在向科技、金融等高端产业转型，其中丽泽金融商务区为发展的重中之重。

1、丽泽金融商务区：

丽泽金融商务区作为三环内最后一片集中开发的土地，具有一定稀缺性。从13年开发到现在，主要写字楼和道路基建设施的建设已趋近于尾声。一部分大型金融企业和华为北方总部也已搬入。未来丽泽地铁站将有史无前例的五线换乘。分别是大兴机场线直达大兴机场和丽金线直达金融街，以及现有的14号线、16号线和中期规划的11号线。

2、丰台科技园

丰台科技园只占地丰台区1%的面积，却贡献了整个丰台区30%的税收。经过20年的发展，目前丰台科技园已发展成为除中关村海淀园外最大规模的科技园区。但丰台科技园区内产业没有集中聚集效应，各行各业都有，且互联网、金融等行业的龙头企业偏少。
丰台科技园是北京少有的可实现职住平衡的地区。自中海在附近高价拿地并开发中海九号公馆后，周边陆续拆迁，各大房企纷纷进入开发次新中高品质楼盘。目前丰台科技园附近次新遍地，包括万科蓝、京投银泰万科西华府等。仅在2019年，就有“花乡三杰”上市。花乡三杰指的是在丰台科技园周边同一年上市的京投臻御府、中铁诺德逸府、中铁诺德春风和院这三家限竞房，均价6万-7万左右，89平的全新三居。近几年周边新建了万达广场和永旺梦乐城两个大型商业中心，可满足日常购物需求。医疗资源方面周边有近期刚搬迁过来的三甲医院天坛医院。
四、基础设施：

1、交通：

丰台被各种批发市场、军队驻地、铁路轨道所割裂，交通道路并不完善，区内有多条断头路，快速路除了三环四环外，仅有京港澳高速、京开高速、丰台北路。丰台北路连接三环和四环。京开和京港澳是房山和大兴唯一的进城高速，且无其它替代线路，导致在高峰期有大量房山和大兴的车辆进城和出城，常年拥堵。

2、地铁：

目前建成的地铁中，14号线可直达丽泽商务区、大望路和望京。10号线直达CBD，4号线直达金融街和中关村。
今年年底会新开通19号线，此路线是大站快车，运行速度快，可直达金融街、通过平安里换乘6号线，通过牡丹园换乘10号线。通勤价值巨大，可重点关注新宫、草桥附近品质楼盘。

11号线除冬奥支线外还未开建，未来建成后对青塔区域价值提升巨大，结束了此片区常年无地铁的尴尬局面。青塔附近的高品质楼盘有大成郡、西府颐园、万科紫台，目前均价在7-8万。中品质楼盘有珠江峰景，目前均价在6万左右。

五、学区强弱：

丰台全境没有学区概念，适合对学区无需求的置业客户。
六、房子特点：

因无学区概念，丰台区域的老破小基本没有投资价值，可忽略。
次新小区集中在岳各庄、西局-六里桥、玉泉营、丰台科技园-郭公庄、公益西桥-角门西附近，单价普遍较高，在7-8万区间，这些区域附近配套都相对完善、地铁发达、道路交通也比较便利，属于理想的丰台置业区域。
丰台因部分区位在二环、三环，有少量豪宅分布在二三环周边，包括六里桥周边的西宸原著、泰禾金府大院，玉泉营周边的憨源璟岳等，还有目前已开盘的位于9号线丰台南路的中海甲叁号院。上述楼盘均价都在10万+且大户型居多，总价较高，在1500万+。

PS：丰台区今年上半年会拍12块商品房用地，根据产品类型和开盘价格，有可能对周边区域二手房产生影响，下方是各地块区位。

七、适合人群：

丰台值得买的楼盘集中在丰台西南区域，主要是承接海淀西城上班族的置业需求。因10号线直达CBD，也会有一些国贸上班族的置业需求。适合在海淀西城国贸上班，对学区无需求，追求改善的客户。另外需重点关注丰台两大产业区，丽泽和丰台科技园的上班族。
目前丰台区次新总价均价在6-9万之间，两居500万+，三居700万+。
八、总结：

因丰台无学区逻辑，在丰台置业增值保值将取决于产业+品质。
产业方面，主要是丰台科技园和丽泽商务区，以及4号线、10号线、19号线地铁周边可到达其它区的核心产业。
品质方面，岳各庄（11号线）、六里桥-西局（10号线）、丰台科技园、新宫（4号线、19号线）、草桥-公益西桥（4号线、10号线）周边品质楼盘较多。
其它区域因无产业或品质较差，增值有限并不保值，建议回避。