北京买房干货！通州买房看这一篇就够了，万字长文！

zero_river · 发表于 2023-4-16 12:37:33

通州应该属于目前北京关注度最高的区域之一，我不敢说是关注度最高的区域，但一定是之一。目前全北京买房热度最高的区域，第一是西城，然后是望京，再是通州。
这是我自己大概的统计，至少每次市场回暖的时候这几个区域是反应最快的，所以我们通过这个指标判断通州是北京关注度最高的区域之一。
另外像海淀的学区房也比较热，西城的学区房也是，朝阳区东三环东四环也还行，但是最热的区域就这几个。
其实通州很像我手里这个桃（当时直播在吃桃），其貌不扬，每个桃都不好看，都不红，不太受喜欢，但是吃起来特别甜。实际上我觉得通州区有点什么意思呢，你看它很青，感觉也没有哪好，目前通州把预期压下来也是这个目的，就是让大家不要有太高的预期，如果预期太高的话，实际上是不利于通州区的发展。
包括雄安新区也是，刚开始宣布成立之后就说，房地产一定要压住，雄安到现在也没有什么房产交易，所以整个板块的预期没有被拉上去，这样很多工作就比较好做。因为现在还没有市场，也就没有可参考的价格。未来也没有什么预期，政府也没给什么承诺，这样在发展的时候，拆迁也好，新建也好，成本都比较低，有利于区域发展。
通州区目前就这样，外来人看，就这么一个桃，有什么好呢？住又远，买的话还贵，其实通州最贵的价格也就六万，正常价格四万到四万五，稍微贵点应该在五万左右，在北京不算贵了。
另外通州区把商品房压住了，2015年之后通州都没有新批商品房用地，这样做的好处就是，这个区域的预期不会被新楼盘炒作起来。如果一个区域的新楼盘比较多的话，那么这个区域的价格很容易被炒起来，因为开发商会想各种办法把价格拉高然后卖掉手里的盘，这样周边的二手房价格就会拉高。
所以说通州区目前的做法非常非常聪明，中国政府现在搞了二十多年房地产，对于如何控制房地产市场，各种措施已经运用得非常到位了。通州现在就是不批商品房用地，那你说现在没有商品房需求吗？不是，有，但是可以憋住。
等整个通州的城市价值被提升上去之后，那个时候再卖地，这个生意就做得特别到位。
我们农村很多父母会说，你看谁家孩子小学毕业就工作了，你大学毕业才工作，中间差了十几年，人家从十二岁就开始卖菜，卖了十几年，你大学毕业一切从零开始，比人家少挣多少钱。但实际上我们知道，学历高一些的话，个人发展往往会比较顺畅，未来日子也会过得不错。
你看通州把赚快钱的业务，房地产，硬给憋住了，憋得长一点，是为了更好的发展，将来可能会有更大的收益。
所以通州目前就是小青桃，但是实际价值是有的，很多人也能感受到，这个区域有很高的购买价值。当然我不是炒作通州，我也炒作不起来，我就说客观事实。实际情况就是这个桃很好吃。
潞苑
通州最好的区域运河三角区，往北是一个叫潞苑的地方，简单理解就是，潞苑的房价比武夷花园均价便宜一万块钱。将来发展怎么样呢？反正从现在看，通州往北发展的可能性比较大。
八通线以北应该是一个发展重点，因为老八通线相当于通州县城，市政府在北边，你如果穿过地铁线往南去发展的话，可能性不太大，可能大的产业不太会往南放，因为这就相当于把这个区域给隔离开了，所以北边叫通州新城，南边叫通州老城区。
潞苑这个地方过去并不是通州的重点发展区域，包括武夷花园也不是，只是因为现在北京市政府搬过去了，整个通州的发展趋势在往北走，所以这样看的话，潞苑未来的上升价值是比较高的。
也就是说，你如果在潞苑这边买了房子，假设将来没有很大规划的话，那它将来的房价跟武夷花园也就是一万块钱的价格差。怎么说呢，买在潞苑至少不会吃亏，尤其是总价比较低的，买在潞苑应该是个比较好的选择。但是潞苑目前不太适合自住，因为没地铁，开车还可以，不开车的话通勤距离比较远。
政府现在有些发展的消息不往外放，一放区域预期就被抬起来了，现在一说哪个区域好，大家马上就跑过去买房，大家一买房，那个地方房价就噌噌往上涨，各种问题处理起来比较麻烦。八通线沿线
八通线延线就是过去的通县，十多年前通县的房价就是一两千块钱。通县过去确实比较落后，如果市政府不往那搬的话，大家对通州也没什么预期。又破又乱，也没什么发展，教育也不行，哪都不行。
但市政府搬过去之后，大家的预期也跟着发生变化。从我的角度看，如果考虑自住，八通线沿线最起码有交通资源和商圈资源，各种生活配套非常全，虽然老点破点。
纯投资不是很合适。八通线跑赢通州大盘的概率不是很高，更有潜力的应该是通州北部。但是由于很多人买通州是因为有自住需求，所以也没什么问题。
大家买房的时候先看自己需求，根据自己需求来买房，不要又想自住又想跑赢大盘，这样的话肯定会有牺牲，比如很多人说我就买潞苑，什么通勤距离长生活不方便什么的我都忍了，这样实际上会比较痛苦，但是也只有痛苦你才能赚到钱。
另外就是八通线延线将来房价主要的增长点就是教育，如果教育能拉起来可以，如果拉不起来就很难。教育在老城区和新区之间对比的话，我比较看好新城。

台湖
台湖这个区位跟通州目前的发展不太一致。
我觉得台湖这个区位跟我们正常提到的通州不是一个概念，我们一说通州肯定是市政府周边，或者运河商务区周边。但台湖这个地方其实可以和亦庄板块整合到一起，也就是说亦庄如果发展得好，台湖发展得也会比较好，台湖虽然有自己的产业，将来也会形成一个相对完整的商圈，亦庄板块发展也不错，所以看下来台湖在整个通州的位置有点鸡肋。
目前的限购也有点一刀切，其实可以把台湖镇单独勾出去，马驹桥也可以划出去。实际上想在马驹桥买房的有很多是在亦庄上班的，但是他们没有北京户口，所以买不了。
通州没有那么贵
买通州其实有个好处，就是它的房价没有那么贵。但是很难排除另一个选项，就是我买这个地方本来是为了自住，当然也不排除将来有更高的升值潜力。
实际上，如果自住的话买通州，现在并没有那么方便，因为通州的产业现在还没有形成。所以买通州的人活动范围应该在朝阳，这种情况比较多，从朝阳回通州，通勤距离还可以。当然我也理解很多人买通州是为了自住。
另外通州和朝阳相比，选择余地会大一些，在朝阳能买个一居，去通州基本能买个两居。
通州的学区未来发展空间大吗？
从北京目前的新区，比如房山，大兴，亦庄，通州，顺义，昌平，这些区域对比的话，通州将来的教育提升空间应该是最大的。
为什么？很简单，因为市政府过去了，这样很多公务员也会过去，但是很多人担心子女的教育问题，所以政府会从这方面着想，不然政府搬迁的阻力就会大一些。所以不是说大家不愿意去，是很多工作是政府做得不到位，大家有抵触情绪是正常的。
另外很多学校对通州的扶持力度也会有倾向性，比如现在北京八中，可能在亦庄要搞个分校，在通州要搞一个，有可能是通州，概率上可能会更大一些。
目前大家在通州买房基本就是两个考虑，一方面是区域价值，一方面是学区价值，将来很有可能通州会出几个好学校，但是一时半会儿不要着急。
通州未来房价怎么样？
大家关心通州有个重点问题，就是如果通州的限购不取消，通州的房价会不会跑赢大盘？很多人对跑赢大盘特别敏感，如果能就买对了，如果不能就买错了，其实不是。
很多人买房如果是为了自住的话，尤其是高端楼盘，就不要想那么多，你如果又为自住又想高端还想跑赢大盘我觉得就有点矛盾，因为升值能力比较强的绝对不是豪宅。
如果不取消限购，将来通州的房价比北京大盘多还是少？不管怎么样，大家看问题首先要看到它的本质。通州房价能涨多少看的是什么？一个区域的房价高是因为什么？全国限购最严的北京房价还这么高的原因是什么？
原因在于北京的城市价值就在这里，城市价值到了，不管你怎么限购房价还是这么高，如果没有城市价值，即便房价能涨上去那泡沫也非常大。中国有些三四线城市，城市发展其实不怎么样，但是政府刻意发展房地产，就把这个区域的房价拉得很高，弄的大家就比较绝望，因为也没什么产业，工资就两三千块钱，房价还那么贵。
我们老家德州，经济一直很稳定地居于山东倒数第二位，最近听说已经跑到倒数第一位去了，但是德州房价从全省来看的话，并不便宜。
所以一个比较健康的城市应该是，房价可能很高，但不是限购的原因，限购只是一个结果，房价高是因为它的城市价值太大了。所以通州未来的房价能涨到多高，要看通州将来的城市能发展到什么程度，如果发展不好那房价是涨不上去的。
你比如发展了五年，2015年到现在也刚好五年，通州价值有没有体现出来？不太好说。虽然运河商务区也建起来了，市政府也搬过去了，但是真正发挥实力的时刻还没到。如果再发展五年，那个时候假设运河商务区烂尾了，市政府各项城市建设进行不下去了，也就是前期预期很高，最后交成绩的时候发现不行，那个时候通州的房价可能就要跌下去了。
如果说五年以后运河商务区一片繁荣，身为CEO的你站在写字楼的落地窗前，倚着柱子，端一杯咖啡，望着夜色中的运河…那个时候，通州的房价会比较贵，因为那个时候通州的区域价值已经明显体现出来了。
那我们怎么看通州的区域价值能不能出来呢？我们就要看通州前期做的一些控制措施，最好的控制措施应该是前期把通州的房价压制住了。如果通州没有限购大概率均价能贵个一万左右，现在均价在四万五。
有人说北京还有个丽泽呢，现在预期也挺高的，还有个东坝呢，房价也挺贵的，那丽泽东坝和通州的区别在哪呢，我们就要对比一下。
区别在哪儿呢？无论是丽泽的体量，还是东坝的体量，跟通州都没法比。另外丽泽和东坝都没有办法搞单独的限购，比如丽泽要发展的话，你把哪块搞成限购区呢？该怎么限购呢？既然买房要限制购房资格，那就规定丽泽五公里之内购房需要有北京户口，这样有可能会把丽泽的房价压下去，对丽泽的发展要好一点，拆迁什么的也会比较容易一些，但不是太好操作，有点儿别扭。
通州的好处在于搞了一个单独限购，把商品房压制住了，现在没有批地，现在通州是在一个低成本的情况下，政府在做高投入，这样我觉得应该问题就不大，后期的产业对接难度应该也不大，很多金融行业，应该比东三环还要好。
通州毕竟是郊区
你这么说也行，但是我要告诉你，我们国家真正的上升期没有几年，你不能拿过去的经验推测将来，你这个不对，如果你的样本足够充分的话也可以，但是好像并没有。你要非得这么说那北京二环原来也都是胡同，现在也都是胡同，也没多好，三环原来都是农田，现在也变成老城区了。
所以十年前的话放在今天看就显得非常不合时宜。十年前房价一万块钱你觉得泡沫严重马上就要崩盘，结果现在涨到六万了你反而觉得北京房价有可能还会涨。2008年的时候好多人都觉得北京房价都一万五了，什么模型，数学定理能用的都用上，最后推算出来，北京楼市肯定要崩，结果咣唧涨到六万了，大家又说指定蹦不了，所以不要太相信自己的判断力。
其实我也不相信自己的判断力，但是我夹杂了大量的逻辑，逻辑支撑了我的结论，证明我可能是对的。
通州的珠江阙怎么样？
这么说吧，通州目前没有特别土豪的盘，最贵的也就是一千多万，珠江阙应该是两千多万，但是这个盘的体量不大，不过由于目前地段的稀缺性，所以有一定的价值，你可以看看。其实盘子很小，所以卖起来不难卖，看起来这个楼盘热度还挺高，将来怎么样我还不太好说，只能等一等再看，不至于卖不掉。
很多人为了自住可能买了，也还行，但是如果从全北京的范围来看的话，珠江阙未必是最好的选择。因为通州真正的上升期过了之后，这个盘还受不受喜欢，不好说，已经买了就踏踏实实留着，这种房子不至于卖不掉。这种高总价的楼盘流动性上相对要差一些，绝大多数还是自住的考虑。珠江阙旁边有个月亮湾，总价1000多万能买个大平层，也可以考虑。
我觉得现在买珠江阙先不要考虑升值的事儿，因为开发商渲染得非常好，你两千多万买一个豪宅，将来接盘的人应该很多，先不要考虑回报率，通常情况下回报率会比较低。两千万以上的房子将来在北京的选择会很多，大家未必会选择通州。
通州百合湾可以吗？
通州目前最核心的区域就是运河三角区，东边是北京市政府，西边是运河商务区，中间三角地带被两条河包围，这个区域有三个次新房，百合湾，运河湾，京贸国际城西区。
这三个楼盘，哪个品质更好？有可能是百合湾，它的物业管理，包括楼盘，总体来说都比较好，包括小区绿化，但是户型未必好，容积率也未必好。
这几个次新房有个共同点就是容积率比较高。但你要说能买吗，也可以，因为它们几个在通州现在没什么竞争对手，如果自住想住个好小区的话，也就是这几个选择。
投资学区房可行吗？
正常情况下，大家去买学区房，都是为了孩子上学，都奔着好学校去。在朝阳区像人大附，外国语，八十中这些学校。你要说我买学区房就是为了投资，其实投资回报率跟你不买学区房差不多。
真正增值的情况是，这个房子你买的时候不是学区，但是几年以后学校发展非常好，变成学区了，这样就能享受到学区红利。北京最典型的例子是裕中东里和裕中西里，原来就是普通小区，后来对接了三帆小学和三帆中学变成了学区房，那里的房价应该比安贞多涨了一倍。通州二手房哪些小区性价比比较高？最好有差不多的学校。

是这样，大家如果买通州，首先记住一点，要根据你的预算选择区域。如果400万以上，那应该重点放在武夷花园片区，如果在350万以下，可以重点考虑潞苑。
如果预算在400万以上，考虑潞苑，从目前通州的价格分布来说，可能会比较吃亏。说得极端一点，你现在拿着600万去潞苑买房的话，我觉得比较吃亏，因为潞苑600万以上的房子流动性会比较差，大家有600万的话第一选择还是会放在武夷花园这边，不会首先放在潞苑那边。
现在三角洲区域有两个比较好的学校，一个是芙蓉小学，一个是北京小学通州分校，这两个也不算通州最好的学校，最好的应该是运河小学，但是排名还比较靠前。
现在大家在通州买房最主要考虑的还不是学校，你如果就要买学区房，应该是买最好的小学对应的小区，但是绝大多数人考虑的是，我应该买在地段比较好的地方，学校只要不太差就可以。通州最好的学校也就那样，实际上通州现在不存在学区房，因为整体教育都比较差。
环球影城对房价影响大吗？
环球影城对房价拉升作用不会太大，它其实是个针对旅游的普通区域。也就是说，单纯自住的话你会买环球影城吗？或者你去看看欢乐谷周边的房价很贵吗？
通州的房子现在卖合适吗？
合不合适要问你自己，看看你要拿卖房子的钱干嘛去，你说我要去创业，那可以啊。你说我要炒股，那就算了吧，你应该没那个实力，有那个实力你还需要卖房吗？中国的股民都等着有个巴菲特出来呢。如果置换的话，或者说孩子马上上学了，那你该卖就卖，孩子上学应该是最主要的。
通州北关60平米老房，250万到300万之间能买吗？
现在买房不要想发财，保证流动性就可以，买一个自己住着感觉舒服的。通州北关目前在通州不算特别好的区域。
目前区域价值怎么看呢？沿着六号线往下走，六号线进入通州以后首先是通州北关，然后是北运河西，然后是北运河东，再往东过了东六环就是北京市政府了。核心的位置在武夷花园。
你是在鼓励大家买通州？
从我的角度讲，我给你讲哪个区域有什么价值，你说对我来说有什么好处呢？所以我讲的应该是比较客观的，如果是通州中介说好那是有目的性，但我就是相对客观的给你讲一讲区域。
首套买了通州房子怎么看？买了就买了，踏踏实实的，买了就对了。
从小在北京，没去过通州
这个很正常，从小在北京，我估计住在二环的话，四环外的情况你也未必清楚。不光是你，我原来在老家的时候，我们那个县城我也不熟，因为不怎么去，虽然是本地人，但是生活半径不覆盖。现在好多人在通州，即使是老北京人对20年翻天覆地的变化也不一定了解。可能突然有一天你会感慨，北京变化这么大啊。
买通州推荐一手还是二手？
二手。目前一手没有太好的，没有大开发商，楼盘品质存疑，将来物业也存疑。现在地段最好的一个新房项目就是融御，但是融御又把户型搞得那么垃圾。价格还行，但是也没有那么友好，整体来说融御这个楼盘没有想象中热度那么高。既然热度没有那么高，说明大家对它的认可度就没那么高。所以现在买二手是一个更稳妥的办法。
燕郊平谷地铁把通州房租拉下来了
这个我觉得想多了，房租最高的地方还是离商务区最近的地方，也就是说大家还是愿意把房子租在离商务区近的地方，远一点的地方肯定也会有人去，但是也不至于把核心区的房租拉下来。
通州远离市区为什么房价还高？
实际上整个北京周边的房价都不便宜，为什么我们说通州房价不高呢？因为需要对比的是北京周边大概跟通州同位置区域的房价，你看西北旺均价7万，顺义也不便宜，昌平也不便宜，大兴也不便宜。
所以整体来说通州是整个北京预期没有被拉升太高的地方，但是通州未来的发展潜力更大。整个北京一圈，大家可以看看规划，整个发展潜力最大的就是北京的东边，通州区。
而且通州区将来还要带着北三县一块发展，目前的规划应该是通州加北三县，目前北京市政府的位置是在东六环的外边，再往外什么都没有了，只有把北三县划进来，市政府才会处于区域的中心。不然把北三县撇下，那这个位置规划得就有点问题。
武夷花园推荐小区有哪些？
武夷花园比较热门的楼盘，次新房来讲就是运河湾，百合湾，京贸国际城西区。刚需上车300多万两居最好的小区应该是京贸国际城东区，这个大家可以直接记结论。400万以上的楼盘重点选择应该是武夷花园的牡丹园、紫荆园，还有丽景园，水仙园，大家注意，这个排序也是根据目前的热度来的。
河西有个香林郡和西上园，品质也不错。通州现在主流的小区就是2005年前后的小区。我觉得整体品质更好的一个楼盘是BOBO自由城，当然好多人看法跟我不太一样，他们会觉得这个小区太老了，但是如果我们把地段的因素考虑进来，把小区的密度因素考虑进来，还有小区的整体环境品质，那这个应该是最好的。
现在的次新房密度都特别高，活动区域很小，说是人车分流但实际上也没有完全实现。BOBO自由城应该是人车分流，两个楼单独一个院子，出门就是京杭大运河，市场对这个楼盘的认可度也是比较高的，它的价格就在那个位置，不然光凭我说没用，关键是市场认可。
运河三角区二十年的二手房能买吗？三元村能买吗？
如果有其他选择的话，建议先考虑其他小区。你如果非要买三角区的话，可以考虑买个一居室。（总价低）
九棵树的龙湖蔚澜香醍怎么样？
现在有个很有意思的现象，就是从全北京来看的话，北京的豪宅不分地段，三环也好，五环外也好，只要你的楼盘品质足够高，它的价格就会非常贵。
但是如果放在通州我还是觉得，位置应该会更重要一些。因为通州还没有进入那种被资本炒热的时代。像在北京，有钱人买房就是为了买个好房子，在什么位置他其实无所谓，二环里六环外都行。通州来说区域还是第一要素，如果买在老通县还是差点意思。
通州目前和这个小区同品类的，总价区间差不多的不是很多，如果从投资角度评价的话，顶多六分。
300万总价买帅府园63平两居，搏首师附怎么样？
通州现在不是教育优先，首师附的不确定性也比较大，即使将来在通州有一定地位，热度也不会太高。所以你的总体思路可以把地段放在第一位。
通州三五年之后房价能赶上望京吗？
绝对赶不上。因为通州涨的时候望京也在涨，同步进行的，我们只能说通州未来的涨幅可能会比望京高一些，因为望京现在均价7万，通州大概4.3万，当然是通州区涨幅比较大，通州现在绝大多数房价集中在四万五上下，五万以上的楼盘比较少，五万以下的占了绝大多数。
通州现在是什么限购政策？
很多人不知道到底什么资格能买通州，我们简单说一下，北京户口名下没房可以买，名下有房在通州有三年社保可以买，北京工作居住证名下没房可以买，外地人最近三年在通州交社保可以买，部队的可以买，港澳台在北京工作的可以买，外籍在北京工作可以买。
想把通州房子卖了去市里给孩子买了上学，可行？
也可以，现在很多人卖通州的房子都是为了去市里换房。现在有个有意思的现象是，过去很多人把郊区房子卖了换市里，逐渐过渡到很多人把市里房子卖了换郊区，现在正处于持续逆转的阶段，并且会越来越多，这就是趋势。但是中间有很长的过渡时间。
现在想买房子，两个选择，珠江阙2600万，龙湖蔚澜香醍，291平1300万
有时候你问哪个楼盘好的时候，我可能只能从区域价值和小区品质去给你讲，但是你如果把价格因素也揉进去的话，那可能很多事儿就变了。
我自己判断这应该是一个自住需求，这个总价差距还是比较大的，但即使是为了自住，你肯定也会考虑性价比，1300万的总价差距，买珠江阙我觉得有点奢侈，你多花1300万就只为了一个地段？说实话，通州现在1000万以上的房子流动性比较差，因为大家都有预期，我有这个预算的话为什么要买通州呢？所以这事儿就简单了。
自由城和武夷花园哪个更推荐？
应该是自由城，但是你没有说总价，如果是550总价，先考虑自由城，如果550万以下，考虑户型不太好的两居室或者一居室就不推荐你买了。
北京的房子市场化很充分了，一分钱一分货
这个话其实不能这么说，现在市场上正在卖的房子，其实很多性价比并不高，如果性价比高的话很快就会卖掉，这几年北京的市场不好，房子卖得很慢，大多数房子挂了一两年都没被卖掉，这种其实属于卖家钓鱼。我们买房的时候要知道哪套房子性价比高，而且知道怎么去核实。
未来运河商务区互联网产业发展怎么样？
运河商务区将来的主要产业应该是金融，绝对不是互联网，当一个区域发展的时候还是要扎堆。比如一个区域要发展金融，金融公司也都愿意往这里来，那你一个互联网公司就最好不要往这扎，扎进来没几天可能就黄了，人才不会集中在这。
最基本的逻辑，北京的码农就是在北边漂来漂去，你突然让一个码农从北边跑到南边去，也行，但前些年就不行，现在就有人就说京东码农比较差，他不是跑到亦庄去了嘛。
金融这个行业虽然也有上下起伏波动，但你不得不承认，这个行业有钱人非常多，从这个角度，将来相关产业，比如教育，还有运河商务区，会让通州的产业基础比较牢固，虽然没有那么高收入的互联网，但是金融能顶到80%的互联网。除了医疗，教育，还有交通，目前规划的各种传言都有，相信未来会比较多，还有一个北京东站。
北京买房有两个比较尴尬的阶段
2010年以前，买郊区的房子比较尴尬，那时候如果买在五环外，你会发现太远了不能住，开车或许能搞定，但是周边没什么配套，可能要等五年的时间，周边的配套才能发展起来形成商圈。
2018年以后，买城区的房子比较尴尬，好多人为了孩子上学不得不买城区，但是这时候正处于北京疏解的大背景之下，城区人口逐渐流出，大家买了房孩子也上了几年学之后可能发现房价老不涨，这是有可能的，因为资源在持续流出，这个时候就比较尴尬。过去想的是我买个房子，孩子既能上学，卖的时候又能卖个好价钱。但是将来就未必。
不过尴尬归尴尬，该买还得买。没办法，人生就是这样，人生就是不断的错位，人生要不错位那你得多幸福啊，又多无聊啊，合适的时间遇到合适的人，是最理想的状态，但通常情况下是合适的时间遇不到合适的人，过了一段时间以后遇到合适的人了，但是时间又不对了。所以想开点，这样人就比较幸福。
商业对普通人不是必不可少
北京住在任何区域都饿不死，基本的生活需求都能满足，看电影的话，在家看也行。生活方面肯定能解决，但是和完整的商圈还不太一样。没有的话生活便利度就没有那么强，吃饭没问题，别的需求就有点费劲。
现在交通在北京已经不是个问题了，比如哪个地方通地铁，那对房价的影响也没有那么大，最近十年北京的城市交通已经算是打透了，这十年是北京地铁发展最快的十年，十年前没几条，北京现在的地铁密度已经非常高了，未来的发展速度会更快。
潞苑工作，自住加投资，五六百万预算，有什么选择？
考虑舒适度的话，在潞苑买个三居室。第二个选择，武夷花园买个次新的两居，或者相对老的小区买个三居，这个预算可能会困难些，小区可能差一点。
通州小区评价运河名著如果让我评价的话，这个楼盘就是个垃圾盘，你不买就对了。
乔庄十分的话能打六分。
融御7.5分。
主要的分是地段的分，离市政府也近，政府也想跟它有一些资源的对接，将来可能会把一些公租房放在那里。
新潮嘉园6.5分。
投资属性比较强，其实位置不是特别好，小区品质也一般，但是综合起来将来增值空间会比较大，旁边还挨着五中，价格又比较便宜，小区品质没有特别大的问题，舒适感还行。
京贸西7分
分数线集中在经贸西的楼龄比较新，整体小区环境还可以，这是两个最重点的。投资价值有不确定性，原因在于楼盘密度太大。
过去我们买经贸西的时候，楼盘看第一遍根本记不住，第二次还得重新看，因为房源太多了，竞品非常多，涨的时候可能非常快，但是跌的时候也会非常快，另外物业的服务能力和小区密度的匹配程度不是很高，就是物业的服务能力没有那么强，但是小区密度太高，所以将来小区品质下降的速度可能会比较快。
BOBO自由城
地段非常好，小区环境略有瑕疵，因为相对老一些，只有这个。户型的话，因为是香港人设计的，有台阶，当初设计是寓意步步高升，但其实有点别扭，不用太搭理它。未来的增值空间比较好，居住的舒适度比较高，所以比较推荐。
华业东方玫瑰
楼盘比较新，密度比较大，但是地段没那么好。
金地格林格林6分。
地段太差，而且形成不了商圈，价格中规中矩吧。巴厘岛6 分，地段不好，我说的地段是在整个通州区的地段。
珠江拉维小镇7.5分。
因为比较新，价格相对合理。从区域看，整个板块未来价值好一些。户型不好，南北通透的房子户型不好，物业维护上马马虎虎，有点瑕疵。次新楼盘肯定比老楼盘要好，但是如果物业维护上没有那么好，那品质会掉得比较快，相应的房价也会下降得比较快。
运河湾北区8分。
位置绝对没问题，非常好，扣分点在于密度太高，舒适度不好，个人活动空间太少。华联的物业只能说还行，不能算一线。密度高是主要原因。户型不好。
河畔丽景和加华印象6分。
小区品质差一些，户型不好。
东亚逸品阁7.5分。
去年我们在那里买了一个很便宜的房子，比我预期要低。从潞苑片区看，我觉得还不错，总价上，小区品质，物业管理都还不错。
京杭府
1000万以上的房子如果买京杭府，我自己感觉，能不买就不买吧。
金帅府和富力金禧花园
我感觉目前整个通州区物业最好的应该是富力的物业。
靓景民居
小区环境还好，位置相对差一些。我们买房位置其实占大头，小区环境也是。地段不好，区域增长潜力就差一些。
水恋晶城
从通州三角区的板块存在感弱一些，差也不是太差，好也不是太好，跟牡丹园比要差一些。评分的话顶多7分吧。
西上园，香林郡7.5分。
这么说吧，如果你在通州比如香林郡有个三居，那你的置换选择其实并不多。你在香林郡，这环境又好，人口结构也好，离地铁也不远。通州目前正经的高端小区没有，只有比较新的小区，没有各方面都比较好的。
万国城6分。
不好，价格也不好，区域也不好。北京东湾现在通州新楼盘选择不多，也还行，喜欢新小区的话可以。

以上内容根据2020年8月份直播整理。

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